Para Paulo Fernandes, especialista em house flipping, as negociações recentes mostram que localização, escassez, arquitetura e exclusividade podem colocar determinados imóveis em uma faixa de preço na qual o valor do metro quadrado explica apenas parte da conta
O mercado imobiliário de luxo do Rio de Janeiro começa a testar cifras que, até pouco tempo atrás, estavam restritas a um grupo muito pequeno de propriedades. Na Barra da Tijuca, uma unidade de 452 metros quadrados do ATTO Design by Pininfarina foi negociada por R$ 62 mil o metro quadrado, segundo a Veja Rio. Em Ipanema, uma cobertura na Avenida Vieira Souto foi vendida por R$ 82 milhões, na maior transação residencial já registrada na cidade.
Os números ajudam a mostrar por que, no topo desse mercado, simplesmente multiplicar a metragem pelo preço médio do bairro pode produzir uma leitura incompleta. No próprio ATTO, primeiro residencial no Rio com projeto assinado pela Pininfarina, há apenas 20 unidades e metragens que chegam a quase 1.190 metros quadrados. O empreendimento tem Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em R$ 600 milhões. Uma unidade de aproximadamente 1.190 metros quadrados chegou a ser anunciada por R$ 92,5 milhões, nesse caso, preço de oferta, e não valor de uma transação concluída.
Para Paulo Fernandes, corretor de imóveis e especialista em house flipping, é justamente essa distinção que precisa ser compreendida por quem compra um imóvel de altíssimo padrão como investimento.
“Preço é aquilo que o proprietário pede; valor é aquilo que o mercado sustenta”, afirma.
A diferença parece simples, mas ganha outra dimensão quando o patrimônio em análise vale dezenas de milhões de reais. Um preço de lançamento pode incorporar a expectativa da incorporadora, o posicionamento comercial do empreendimento e a raridade do produto. O valor de mercado, por sua vez, depende da disposição real de compradores em pagar aquela cifra e, posteriormente, da possibilidade de encontrar outro interessado em condições semelhantes.
Quando o metro quadrado não conta toda a história
Em imóveis convencionais, referências de preço por metro quadrado oferecem uma base importante de comparação. No segmento de luxo, porém, produtos muito singulares reduzem o número de imóveis verdadeiramente comparáveis.
Vista para o mar, posição no edifício, privacidade, dimensão do terreno, baixa quantidade de unidades, assinatura arquitetônica, padrão construtivo, localização e possibilidade de personalização são características que podem alterar significativamente a percepção de valor.
No caso da Barra, a venda recente a R$ 62 mil por metro quadrado chama atenção justamente pela distância em relação à média informada para o entorno. A reportagem da Veja Rio cita referência do Secovi Rio de aproximadamente R$ 25 mil por metro quadrado na região. As demais unidades comercializadas do empreendimento estariam, em média, na faixa de R$ 56 mil por metro quadrado.
Para Fernandes, isso não significa que qualquer lançamento com características semelhantes possa simplesmente adotar o mesmo preço. O investidor precisa identificar quais atributos são de fato raros e quais fazem parte apenas da estratégia de posicionamento comercial de um projeto.
Essa análise fica ainda mais importante porque dois imóveis localizados no mesmo bairro, e até na mesma rua, podem apresentar diferenças milionárias de valor.
O próprio Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Rio de Janeiro (Creci-RJ) aponta o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado como uma das principais referências na avaliação imobiliária. O procedimento parte da pesquisa de propriedades semelhantes e de critérios técnicos para aproximar o bem analisado das condições efetivas de mercado. Localização, características da unidade e do entorno também interferem na avaliação.
Liquidez também entra na conta
Para quem olha esses imóveis como investimento, há ainda uma variável menos visível do que metragem, vista ou arquitetura: liquidez.
Quanto mais singular e caro é um imóvel, menor tende a ser o universo de potenciais compradores capazes (e dispostos) a adquiri-lo. Por isso, um ativo pode ter atributos suficientes para justificar um preço elevado e, ainda assim, demandar tempo para encontrar comprador.
A transação de R$ 82 milhões em Ipanema ilustra bem o caráter excepcional desse mercado. A cobertura, com cerca de 2 mil metros quadrados, fica no Edifício JK, único residencial da orla de Ipanema projetado por Oscar Niemeyer e que abriga somente três apartamentos. O imóvel pertenceu ao ex-presidente Juscelino Kubitschek. São características difíceis de reproduzir em outro endereço e que tornam comparações convencionais menos precisas.
É nessa faixa que Paulo considera arriscado analisar uma compra apenas pela pergunta “quanto custa o metro quadrado?”. Para o especialista, quem investe R$ 20 milhões, R$ 40 milhões ou R$ 60 milhões precisa avaliar também a raridade daquele produto, a demanda existente e a possibilidade de revenda.
Em patrimônios dessa dimensão, uma diferença relativamente pequena na precificação pode representar alguns milhões de reais.
No topo do mercado imobiliário carioca, portanto, metragem continua importando, mas já não explica sozinha o preço. Escassez, localização, arquitetura, exclusividade e liquidez passam a dividir a mesma equação.
